Le compromis fixe définitivement les droits et obligations civiles du vendeur et de l’acquéreur, mais, il donne également lieu à la perception d’un impôt élevé, à savoir : les droits d’enregistrement !
Ces derniers sont dus dès la signature du compromis, quels que soient les événements ultérieurs qui pourraient survenir et qui auraient pour effet d’anéantir l’accord initialement conclu !
S’ils sont, le plus souvent, conventionnellement mis à charge de l’acquéreur, cette clause ne lie pas l’administration fiscale qui a le droit de les réclamer tant au vendeur qu’à l’acquéreur, au cas où ils ne seraient pas payés volontairement !
La loi prévoit qu’ils doivent être payés dans les quatre mois à dater de l’accord des parties (généralement matérialisé par le compromis de vente).
Passé le délai de quatre mois à dater de l’accord des parties contractantes, l’administration fiscale peut réclamer son dû – et s’adresser à cet effet, répétons-le, aussi bien à l’acquéreur qu’au vendeur –, même si l’acte notarié entérinant officiellement cet accord n’est finalement pas passé !
Une exception importante : si le compromis de vente est affecté d’une ou de plusieurs condition(s) suspensive(s), telle celle de l’obtention d’un prêt hypothécaire dans un délai bien précis, les droits d’enregistrement ne seront dus que si cette (ces) condition(s) se réalise(nt) (dans notre exemple l’octroi du prêt).
Toute autre circonstance ultérieure qui aurait pour effet d’altérer l’accord initial entre vendeur et acquéreur ne permet pas en principe d’échapper au paiement des droits.
La condition suspensive est donc une charnière entre les conséquences civiles et fiscales.
Donc, aussi longtemps que la condition suspensive n’est pas réalisée, il n’y a pas de transfert de propriété et donc pas de vente.
Qu’en est-il du point de vue fiscal?
L’article 16 code des droits d’enregistrement dispose : « L’acte juridique tarifé au droit proportionnel, mais soumis à une condition suspensive, ne donne lieu qu’au droit fixe général aussi longtemps que la condition n’est pas accomplie ».
Lorsque la condition se réalise, le droit auquel l’acte est tarifé est dû, sauf imputation du droit déjà perçu.
En clair…. les droits d’enregistrement ne sont pas dus tant que le compromis est soumis à une condition suspensive pendante !
Mais pour préparer une bonne recette, il faut utiliser les bons ingrédients…
La condition suspensive est un événement futur, incertain et dont dépend l’exécution du contrat.
La réalisation de la condition ne peut totalement dépendre de la volonté d’une partie.
L’évènement doit aussi être extrinsèque au contrat. Ainsi la clause qui stipule que le contrat est conclu sous la condition suspensive du paiement de l’acompte de 10 % confond condition et exécution du contrat, et s’avère de plus purement potestative.